Grundsteuer (GrSt)
Jeder Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks in Deutschland ist verpflichtet, Grundsteuer auf sein Eigentum zu zahlen. Dasselbe gilt auch für die Inhaber eines Erbbaurechtes. Die Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die Steuer auf die Mieter umlegen. Die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz (GrStG) festgehalten. Im Jahr 2019 hat die Bundesregierung eine Grundsteuer-Reform beschlossen. Daher müssen sämtliche Grundstücke in Deutschland zum 1. Januar 2022 neu bewertet werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die ausschließlich auf das Objekt berechnet wird. Die persönlichen Verhältnisse des Immobilieneigentümers als Steuerschuldner spielen bei der Grundsteuer-Berechnung keine Rolle. Außerdem handelt es sich um eine Substanzsteuer, die an die Immobilie als nutzbarer Vermögenswert gebunden ist.
Zahlen, Daten und Fakten zur Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern, mit denen die Gemeinden sich finanzieren. Die Eigentümer haben im Jahr 2021 rund 14,57 Milliarden Euro an Grundsteuern gezahlt. Um die Grundsteuer zu berechnen, sind drei Schritte erforderlich:
- Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert
- Anschließend berechnet das Finanzamt den Grundsteuer-Messbetrag
- Die Gemeinde wendet den festgelegten Hebesatz auf den Messbetrag an und setzt damit die Höhe der Grundsteuer fest
Die Grundsteuer-Reform: So tangiert es die Eigentümer
Die Grundsteuer-Reform betrifft sämtliche Grundstückseigentümer in Deutschland. Zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 muss jeder Eigentümer eine Feststellungserklärung online bei dem zuständigen Finanzamt einreichen. Dazu benötigen die Steuerpflichtigen zahlreiche Daten über das Grundstück. Anhand der Daten setzt das Finanzamt einen neuen Einheitswert fest, der zukünftig die Bezeichnung Grundsteuer-Wert trägt. Bei der Beschaffung der Daten und der Abgabe der Feststellungserklärung ist ein Steuerberater gerne behilflich.
Der Grundsteuer-Messbetrag
Um den Grundsteuer-Messbetrag zu berechnen, multiplizieren die Finanzbehörden den Einheitswert mit einem der folgenden Promillesätze:
- für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille
- für Einfamilienhäuser: 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro und 3,5 Promille für den restlichen steuerpflichtigen Teil des Einheitswertes
- für Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille
- für alle übrigen Grundstücke: 3,5 Promille.
Grundsteuer-Berechnung: die Grundsteuer mit DR. BANNAS berechnen
Die Grundsteuer-Berechnung ist sehr komplex und beinhaltet mehrere Rechenschritte. Zunächst ermittelt das Finanzamt den Einheitswert. Dabei handelt es sich um den Wert zu einem Stichtag, der nach einem standardisierten Verfahren festgelegt wird. Aktuell gelten diese Stichtage:
- 1. Januar 1964 für Grundstücke in Westdeutschland
- 1. Januar 1935 für Grundstücke in Ostdeutschland
Die Eigentümer erhalten vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid. Gleichzeitig meldet der Finanzbeamte den anzuwendenden Grundsteuer-Messbetrag an die Gemeinde. Die Gemeinde wendet den von ihr selbst festgelegten Hebesatz auf den Messbetrag an. Die Hebesätze können sehr unterschiedlich ausfallen und variieren in Deutschland zwischen 100 % und über 1.000 %.
Die Grundsteuer wird nach dieser Formel berechnet:
- Einheitswert x Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz = Grundsteuer pro Jahr
Zur Verdeutlichung, wie die Grundsteuer zu berechnen ist, hier ein Beispiel für ein Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 30.000,00 Euro in einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 750 %:
- 30.000 Euro x 2,6 Promille x 750 Prozent = 585 Euro
Die Grundsteuer absetzen: Wissenswertes
Wer seine Immobilie selbst bewohnt oder nutzt, kann die Grundsteuer nicht als Ausgaben in seiner Einkommensteuererklärung absetzen. Wenn ein Vermieter die Steuer an seine Mieter weitergibt, entstehen ihm keine Kosten und er kann die Grundsteuer ebenfalls nicht absetzen. Nur wenn der Vermieter die Mietparteien nicht mit der Steuer belasten möchte und sie darum selber trägt, kann er die Grundsteuer als Werbungskosten unter dem Punkt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben.
Fragen & Antworten
Das Thema Grundsteuer beschäftigt Immobilieneigentümer regelmäßig. Vor allem die Grundsteuer-Reform sorgt für viele Fragen. Wir haben die häufigsten Fragen zu Grundsteuer A und Grundsteuer B zusammengefasst und geben Ihnen die Antworten darauf.
Wie hoch ist die Grundsteuer?
Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt den Einheitswert des Grundstücks. Auf dieser Grundlage wird der Grundsteuer-Messbetrag berechnet. Dieser ist von der Gebäudeart abhängig und beträgt zwischen 2,6 und 6 Promille des Einheitswertes. Auf den Grundsteuer-Messbetrag wendet die Gemeinde den gültigen Hebesatz an und berechnet so die endgültige Grundsteuer.
Wer zahlt die Grundsteuer?
Steuerschuldner der Grundsteuer ist der Eigentümer des Grundstücks. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Gelände bebaut ist oder ob sich keine Gebäude darauf befinden. Bei einem Erbpacht-Grundstück muss der Inhaber des Erbbaurechtes die Steuer zahlen.
Wie oft wird die Grundsteuer gezahlt?
Die Behörden setzen die Grundsteuer in der Regel für ein Jahr fest. Der jährliche Betrag wird in vierteljährlichen Raten gezahlt, die am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig sind. Die Steuerpflichtigen können aber auch beantragen, dass sie den Jahresbeitrag am 1. Juli des Jahres auf einmal zahlen.
Grundsteuer A vs. Grundsteuer B – was sind die Unterschiede?
Die Buchstaben A und B stehen für agrarisch und baulich und erklären damit den Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B:
- Grundsteuer A gilt für die Steuer auf Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.
- Grundsteuer B wird auf alle bebauten und unbebauten Grundstücke angewandt, die nicht landwirtschaftlich genutzt werden.
Detailreicheres Wissen erfordert den Experten
Vor allem die Grundsteuer-Reform sorgt für viele Fragen bei den Grundstückseigentümern. Wenden Sie sich mit Ihrem Anliegen vertrauensvoll an einen Steuerberater, der Ihnen bei allen Angelegenheiten rund um Ihr Grundstück professionell weiterhelfen kann. Das gilt auch für die Steuerberater, die von DR. BANNAS umfassend geschult und ausgebildet werden.
Alle wichtigen Steuerarten können Sie bei uns als Seminare besuchen (Einzeln oder als Abo):
Auffrischung für Steuerberater
